2025年上半年，中央与地方协同发力 ，于供需两端推出超百项政策。在精准施策推动下 ，房地产市场信心逐步修复，商品房销售面积同比降幅收窄 、房价环比跌幅趋缓，整体呈现积极修复态势 。
对于上半年房地产市场特征 ，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时 ，用“向新发展 ”四个字来概括 。
“这一判断建立在去年‘9.26’一揽子政策支持下，市场有了止跌回稳的基础 ，给今年‘向新发展’提供了动力和条件。今年上半年 ，房地产行业在持续巩固止跌回稳态势的同时，也在政策创新 、供给优化等多个领域寻找新机会、新方向 ” ，严跃进对界面新闻表示。
整体来看 ，当下行业已迈入修复通道，正在从政策托底向自发修复过渡 ，企稳基础逐步巩固 ，但全面复苏仍需政策端的持续发力与结构性破局 。
从中央到地方，政策工具箱多维发力
中央层面来看 ，今年以来政策扶持力度持续升级 ，从季度性定调中可见政策决心的递进 。
从3月份《政府工作报告》提出 “持续推动房地产市场止跌回稳”，到4月份政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，再到6月份的国常会 ，提出要“更大力度推动房地产止跌回稳 ” ，并明确“稳定预期、激活需求 、优化供给 、化解风险 ”的政策发力方向。政策基调不断强化，释放出了坚定的护市信号 。
界面新闻整理发现 ，本轮中央政策主要围绕促需求、去库存 、化风险以及构建房地产新模式等几个方面展开 。
在需求端 ，通过降低房贷利率助推住房需求释放，将5年期以上LPR降至3.50%的历史低位 ，叠加首套公积金利率2.60% ，直接降低购房成本。
在供给端，加码存量收储与城中村改造 ，多地通过收购闲置土地 、存量商品房优化供给结构 。
风险化解方面 ，“保交房”工作也取得实质进展 。截至今年5月初，商业银行“白名单 ”贷款审批规模达 6.7 万亿元 ，覆盖1600多万套住宅的建设交付 ，有效缓解购房者对交付风险的担忧，推动现房销售比例提升至35.6%。
在构建房地产发展新模式方面，自建设“好房子 ”写入2025年的《政府工作报告》后 ，相关基础性制度有序推进 。
据界面新闻不完全统计 ，截至7月初，全国已有约20个省份出台发布“好房子”相关政策 ，推动各地房企从增量开发转向品质升级 。
相比于中央 ，地方政策更加聚焦，讲究“因城施策 ”。据中指研究院监测 ，2025年上半年 ，全国约170个省市（县）累计出台超340条“稳市 ”政策，主要围绕激活需求、优化供给两大方向调整优化政策 。
数据来源：中指研究院 界面新闻整理制图
激活需求方面 ，公积金政策与购房补贴成为核心抓手 。
据中指监测 ，各地涉及公积金调整政策超150条，深圳 、苏州等多地大幅提升贷款额度；上半年 ，全国超60地发布购房补贴政策 ，形式涵盖现金补助 、房票抵扣、电子消费券等多种形式。
值得注意的是，在本轮政策加码中，多孩家庭所享受的补贴尤为突出 ，多城专门设立了针对二孩 、三孩家庭的购房奖励政策 ，如浙江绍兴柯桥区对二孩家庭每平方米补贴1500元，最高不超过20万元；三孩及以上家庭每平方米补贴2500元 ，最高不超过40万元 ，政策精准度显著提升。
优化供给方面，各地主要通过“控增量 、优存量”的双向调节 ，为市场复苏注入确定性 。
控制增量上 ，多地按照“人房地钱 ”机制定计划，如广州5.4万套预售房源中 ，中心区占比36% ，供应向核心区域倾斜；去化库存上，根据中指不完全统计 ，截至6月25日 ，全国各地公示拟使用专项债收回收购闲置存量土地的数量超3700宗，总面积超1.96亿平方米，总金额超4700亿元；提高质量上 ，“好房子 ”建设持续加速 ，各地出台的新规涉及到住宅的层高、实得率 、计容规定 、隔音降噪等多个细分领域，促进品质升级 。
核心城市带头复苏 ，“好房子”成市场亮点
从市场层面来看 ，2025年上半年，核心城市在优质供给和改善需求支撑下表现出较强韧性 ，率先回暖 ，强二线城市在核心区供应加持下，成交保持平稳增长 ，改善型需求的集中释放、高端楼盘热销成为亮点 ，印证了“好城市+好房子 ”的结构性韧性。
与此同时，三四线城市仍处于“以价换量 ”的筑底阶段 ，城市分化仍是核心矛盾 。
价格与成交方面 ，新房市场呈现结构性上涨 。根据中指研究院统计数据，2025 年上半年，一线城市中 ，北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比均实现小幅增长 ，广州 、深圳同比增幅更是超过15%；强二线城市中，杭州 、成都等优质改善楼盘持续高热。
在优质改善项目入市带动下 ，上半年百城新房价格累计上涨1.16% ，涨幅较2024年下半年收窄0.26个百分点 。
改善型需求的集中释放成为上半年楼市的最大亮点 。
从中指监测的30个代表城市中看，今年前五个月90-120平方米户型成交占比保持在四成左右 ，120-144平方米户型成交占比首次突破30% ，改善型楼盘已占据新房市场主流。
并且，这一趋势在核心城市中尤为明显 。北京、上海 、杭州 、成都等城市的高总价项目去化率显著高于刚需产品 ，如上海黄浦滨江、徐汇滨江等核心板块的高端楼盘去化率普遍超过80% ，甚至出现了多个“日光盘” 。
从产品结构来看，“好房子”的热销印证了当前市场对品质升级的迫切需求。
据克而瑞监测全国重点城市的热销项目发现 ，今年上半年 ，产品力较强的四代宅和新规项目起到了很好的“托举 ”作用，高得房率的新规项目成为各地楼市“宠儿 ”，同片区内去化率往往优于传统项目 ，成交领涨 。
与新房市场的结构性上涨不同 ，二手房市场延续“以价换量”行情，重点城市成交量延续增长态势 。
2021年以来百城新建住宅 、二手住宅价格环比变化 图源：中指研究院
中指研究院数据显示 ，上半年百城二手房价格累计下跌3.60% ，今年前两个月二手房均价延续去年四季度的修复态势，环比跌幅收窄 ，但3月以来环比跌幅再次扩大 ，6月百城二手住宅均价为13691元/平方米，环比下跌0.75% ，已连续38个月下跌。
从成交数据来看 ，上半年深圳二手房成交同比增长超30%，北京 、上海、广州增幅在20%左右 ，成都 、杭州 、苏州、厦门几个强二线城市同比增长超过10%。
“从市场趋势来看 ，下半年高品质项目入市有望带动核心城市市场保持修复，但城市之间及项目之间分化行情预计将延续，‘好城市+好房子’具备结构性机会 ，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力 ” ，中指研究院常务副院长黄瑜对界面新闻表示 。
土地供应“缩量提质 ”，热点地块竞争加剧
2025年上半年 ，全国土地市场呈现 “缩量提质”的显著特征 。核心城市通过优化供地结构 、集中推出优质地块 ，吸引房企激烈竞拍，而三四线城市因需求疲软导致土地流拍率高企。
从供应端看 ，全国土地市场延续“控规模 、提质量 ”的策略 。
中指研究院统计数据显示 ，2025年上半年，全国300城住宅用地推出规划建筑面积同比下降19.4% ，成交面积同比下降5.5% ，但出让金同比增长27.5%，溢价率提升至10.2% 。
这种“量跌价升 ”的背后 ，是核心城市优质地块的集中供应。
例如 ，杭州上半年宅地出让金接近去年全年水平，北京、上海等城市的核心地块成交总价屡创新高，从数据来看 ，上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重已上升至68% 。
与之形成对比的是 ，三四线城市上半年住宅用地推出、成交面积延续收缩态势，平均溢价率也处于较低水平 。
数据来源：中指研究院 界面新闻整理制图
这种分化反映出房企在行业深度调整之下 ，投资策略的根本性转变 ，即从过去的“广撒网” 转向“精准聚焦 ”。而当房企拿地策略趋于一致，叠加核心城市优质地块供应力度增大 ，核心城市优质地块的竞争也愈发激烈 。
如杭州上半年成交的69宗宅地中 ，53宗都为溢价成交，其中29宗溢价率超40% ，一季度杭州三次刷新地价纪录 ，二季度以来，核心区优质地块仍能实现溢价成交 ，平均溢价率维持在20%以上 。
再如上海 ，上半年成交的28宗宅地中，有21宗溢价成交，其中7宗溢价率超30% ，2宗溢价率超40%。今年以来徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元 ，刷新全国地价总价纪录 。
展望下半年，土地市场“缩量提质 ”的趋势将持续深化 ，核心城市优质地块仍将保持高溢价成交 ，尤其是北上广深 、杭州 、成都等热点城市，稀缺的核心地块可能成为房企争夺的 “战略资源” ，而三四线城市土地市场回暖则要依赖需求端的进一步改善 。
与此同时 ，专项债收购存量土地、城中村改造等政策的落地，也将加速低效用地盘活 ，为土地市场注入新的供给活力。
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